L’attestazione dello stato legittimo degli edifici ai fini del superbonus 110%
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L’attestazione dello stato legittimo degli edifici ai fini del superbonus 110%

L’attestazione dello stato legittimo degli edifici ai fini del superbonus 110%

L’attestazione dello stato legittimo degli edifici ai fini del superbonus 110%

 

  1. Con l’art. 33 DL 77/2021 sono state introdotte modifiche all’art. 119 DL 34/2020 in tema di “Efficientamento energetico” ed in particolare riguardo le “Misure di semplificazione in materia di incentivi per l’efficienza energetica e rigenerazione urbana”.

L’art. 33 DL 77/2021, più nel dettaglio, prevede la sostituzione del comma 13 ter dell’art. 119 Dl 34/2020.

Il testo risultante dalle modifiche introdotte con il DL 77/2021 è il seguente:

 “Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

  1. a) mancata presentazione della CILA;
  2. b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  3. c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  4. d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”.

La precedente formulazione del comma 13 ter era la seguente:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.

La precedente formulazione quindi faceva espresso riferimento, ai fini delle asseverazioni da parte del tecnico abilitato solo alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi.

  1. Anzitutto occorre osservare che:

– la nuova normativa prevede una qualificazione d’ufficio di tutti gli interventi previsti dall’art. 119 come manutenzione straordinaria purché non comportino demolizione e ricostruzione.

Notasi che gli interventi di cui all’art. 119 riguardano quelli di cui alle lettere a, b e c del comma 1 e concernono interventi che non dovrebbero eccedere per loro natura la qualifica di manutenzione straordinaria trattandosi, in sostanza, di interventi di isolamento termico (lett. a); interventi sulle parti comuni per sostituzione di impianti di climatizzazione (lett. b) e interventi su edifici unifamiliari o unità all’interno di edifici plurifamiliari per la sostituzione di impianti di climatizzazione (lett. c).

La qualificazione ex lege come  manutenzione straordinaria e l’esclusione della demolizione e ricostruzione sembra quindi confermare la disciplina preesistente.

Si possono ipotizzare interventi più significativi per quanto riguarda la lett. a) sotto il profilo della trasformazione delle facciate o comunque dell’involucro dell’edificio, mediante creazione di differenti modalità di isolamento ma l’intervento non dovrebbe risultare molto più rilevante della manutenzione straordinaria.

Il titolo edilizio per eseguire questi interventi viene individuato nella CILA ma l’utilizzo della parola “realizzabili” sembra far ritenere che questi interventi possano essere svolti anche mediante altro titolo edilizio alternativo alla CILA.

– La CILA prevista per questa tipologia di interventi prevede l’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione, e quindi la licenza, concessione o permesso di costruire originari, o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione (intendasi il permesso di costruire a sanatoria o altro quale la sanzione pecuniaria sostitutiva).

– La norma prevede che nel caso di edifici antecedenti al 1967 sia sufficiente l’attestazione che la costruzione è stata completata prima di quella data.

La normativa quindi segue ancora la linea secondo cui prima del 1967 non sarebbero stati necessari titoli edilizi anche se tale tesi non è del tutto corretta poiché almeno dal 1942, all’interno dei centri abitati, era previsto  il nullaosta edilizio.

  1. Il punto più rilevante della normativa, che è anche quello che destato maggior dibattito, è la parte in cui dispone che la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’art. 9 bis DPR 380/01.

Questa novità normativa necessita di un chiarimento anzitutto in ordine alla sussistenza nell’ordinamento di un obbligo di attestazione dello stato legittimo così come indicato nella norma con riferimento all’art. 9 bis , comma 1 DPR 380/01.

La norma richiamata infatti prevede che:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

Come si vede questa norma non contempla la definizione o l’obbligo di attestazione dello stato legittimo ma semmai la definizione dello stato legittimo stesso.

Infatti  nello stesso modulo CILA previsto dalla conferenza unificata Stato Regione non è contemplata l’attestazione da parte del professionista dello stato legittimo, ma solo l’attestazione della conformità urbanistica dell’intervento, come di seguito riportato:

ASSEVERAZIONE DEL PROGETTISTA

Il progettista, in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt.359 e 481 del Codice Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo,

ASSEVERA

che l’intervento, compiutamente descritto negli elaborati progettuali, è conforme agli  strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti,  nonché  che è compatibile con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali  dell’edificio.

Per quanto riguarda la Regione Lombardia con DGR 6326 del 12 maggio 2021 è stato modificato il modulo CILA prevedendo l’asseverazione dello stato legittimo nel seguente modo:

 

 

Occorre precisare che lo stato legittimo ex art. 9 bis DPR 380/01 costituisce un elemento differente dalla dichiarazione di conformità urbanistica che riguarda la valutazione dell’intervento rispetto alla disciplina e non la regolarità edilizia di quanto precedentemente costruito.

La nuova normativa dà quindi per scontato un obbligo che non risulta  espressamente previsto nella CILA così come oggi formulata e neppure dalla normativa vigente considerato che lo stesso articolo 6 bis DPR 380/01 prevede che la CILA venga presentata con allegata un’asseverazione che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici ed al regolamento edilizio.

Vedasi l’art. 6 bis DPR 380/01 il cui comma 2 prevede che:

“L’interessato trasmette all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori”.

Semmai la sussistenza di un obbligo di attestazione dello stato legittimo deriva solo dall’art. 34 bis DPR 380/01 introdotto con il primo decreto semplificazione ma che fa riferimento solo alla sussistenza di tolleranze edilizie.

Infatti il tenore della norma citata è il seguente:

Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

  1. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
  2. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.

Quindi occorrerebbe concludere che la norma secondo cui non è richiesta l’attestazione dello stato legittimo non preveda nulla di nuovo rispetto alla normativa vigente, considerato che detta attestazione non è richiesta per la presentazione della CILA con il modulo unificato nazionale, e in effetti non sarebbe richiesta neppure per tutti gli altri titoli edilizi salva la necessità di dichiarare la sussistenza di tolleranze esecutive.

  1. La problematica però emerge dal fatto che, secondo costante interpretazione giurisprudenziale, il progetto deve prevedere una descrizione dello stato di fatto esistente sul quale le nuove opere vanno ad intervenire che deve essere qualificato come legittimo poiché altrimenti i nuovi interventi edilizi, anche se sono solo di manutenzione straordinaria, operano su uno stato abusivo e quindi costituiscono a loro volta abuso edilizio e pertanto non potrebbero essere consentiti (Corte di Cassazione n. 27993/2020; T.A.R. Napoli – Campania, sez. VI, 01 febbraio 2019, n. 537).
  2. La nuova norma è esplicita nell’affermare che non occorre l’attestazione dello stato legittimo nella CILA di cui al comma 13 ter dell’art. 119 DL 34/2020 (ammesso che questa sia effettivamente richiesta dalla normativa generale).

Il progettista può quindi attenersi al modello di CILA unificato vigente e dichiarare la regolarità urbanistica e cioè la conformità degli interventi diretti all’ottenimento dell’efficienza energetica ex art. 119 DL 34/20 rispetto agli strumenti urbanistici (cosa che normalmente dovrebbe essere verificabile) ma non è tenuto a dichiarare che l’edificio precedentemente costruito sia conforme al titolo edilizio attestando lo stato legittimo del fabbricato.

Utilizzando il modulo CILA della Regione Lombardia, tale parte potrebbe essere quindi non compilata nella parte in cui richiede una dichiarazione sulla conformità dell’esistente rispetto ai progetti approvati o a quelli che hanno legittimato l’edificio.

Il senso della semplificazione procedimentale è quindi quello ora detto ai fini dell’esonero dell’attestazione dello stato legittimo del costruito.

  1. La decadenza dei benefici fiscali di cui all’art. 49 DPR 380/01 non è collegata in nessun modo a detta attestazione poiché opera solo in caso di mancata presentazione della CILA, di difformità o di mancata attestazione degli estremi del titolo originario nonché per mancata attestazione degli elementi relativi agli effetti dell’efficienza energetica dell’intervento.
  2. La frase finale secondo cui resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento in realtà non aggiunge nulla rispetto a quanto già precedentemente previsto in quanto è pacifico che l’amministrazione possa intervenire in qualunque momento sulle verifiche della regolarità edilizia senza limitazioni.

D’altra parte lo stesso art. 9 bis DPR 380/01 al comma 1 prevede che “Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati”.

Il principio è quindi quello secondo cui l’amministrazione è tenuta ad acquisire d’ufficio documenti in suo possesso per verificare lo stato legittimo e quindi ricavarne eventuali difformità edilizie rispetto al progetto presentato.

  1. In conclusione, la novità normativa si limita a dichiarare che nella presentazione della CILA non è richiesta l’attestazione dello stato legittimo e quindi tale elaborato non deve essere presentato per l’inizio dei lavori.

Tuttavia in base all’interpretazione vigente il tecnico è tenuto a verificare quale sia lo stato legittimo dell’edificio poiché se consente l’inizio dei lavori mediante CILA senza avere effettuato questa verifica può incorrere in responsabilità professionali oltre a poter essere chiamato a rispondere dell’esecuzione dei lavori dell’immobile, in ipotesi abusivo, restando la responsabilità anche del progettista ai sensi dell’art. 29, ultimo comma, DPR 380/01, norma questa che si riferisce alla SCIA ma che se l’intervento viene presentato eccedendo le caratteristiche dell’intervento soggetto a CILA, può essere richiamata ai fini sanzionatori.

Per le opere realizzate dietro presentazione di segnalazione certificata di inizio attività, il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 del codice penale. In caso di dichiarazioni non veritiere nella relazione di cui all’articolo 23, comma 1, l’amministrazione ne dà comunicazione al competente ordine professionale per l’irrogazione delle sanzioni disciplinari”.

 

Avv. Stefano Soncini